1 Kennismaking
We gaan van start met een eerste afspraak bij ons op kantoor. Tijdens dit vrijblijvende kennismakingsgesprek is het de bedoeling dat je de nodige informatie meedeelt die betrekking hebben op de te bouwen woning. Om een zo duidelijk mogelijk eerste beeld te scheppen van het project breng je best een plan van het perceel en de bouwvoorschriften mee. We raden aan om voorafgaand te informeren bij de dienst ruimtelijke ordening van de gemeente indien u de bouwvoorschriften niet bij de aankoop van het perceel hebt gekregen. Tijdens het kennismakend gesprek overlopen we samen je wensen en noden, verwachtingen, budget en je plan van aanpak. Graag lichten wij onze werkmethodiek toe en maken we een offerte op maat. Om onverwachte kosten te vermijden is het belangrijk dat de opdracht volledig en voldoende duidelijk wordt geformuleerd. Bijvoorbeeld de sloop van bestaande woning en/of bijgebouw(en), het ontwerpen en/of aanvraag van een nieuw bijgebouw kan dan meteen mee worden voorzien in de offerte.
2 Startpakket
Wanneer je akkoord gaat met onze offerte, mag je je startpakket komen ophalen. Dit is een leuke handige draagtas met daarin een A3-bundel om het ontwerpproces mee op te volgen en de verschillende plannen in te bewaren, alsook ontvang je de login voor onze klantenzone.
Op dit moment wordt ook de afspraak voor het bespreken van het bouwprogramma vastgelegd.
3 Bespreking bouwprogramma & haalbaarheidsstudie
Een duidelijk programma van eisen zorgt ervoor dat het eerste voorontwerp al meteen in de juiste richting zit. Bepaal uw budget en maak een prioriteitenlijstje. Hou ook rekening met mogelijke toekomstplannen. Tips bij het opmaken van een bouwprogramma vind je hier. Aan de hand van een haalbaarheidsstudie wordt nagegaan of je wensen kunnen worden omgezet in realiteit. Samen blijven we er altijd op toezien dat de gestelde ambitie in overeenstemming is met het bouwbudget. Tijdens deze bespreking dien je de nodige documenten aan te leveren om een correct ontwerp en dossier te kunnen opmaken: adres en kadastrale gegevens van het perceel, een recent opmetingsplan van de landmeter (in dwg), voorschriften van het perceel en uw rijksregisternummer.
4 Studie van perceel en bouwvoorschriften
Het is essentieel te weten wat de situatie precies is. Elk perceel is anders en heeft specifieke voorwaarden. Aan de hand van het opmetingsplan van de landmeter en de bouwvoorschriften kunnen we nagaan wat de afmetingen van de bouwzone zijn, hoe het perceel georiënteerd is en wat het maximaal toegelaten bouwvolume is. Om een weigering van een vergunning te vermijden is het belangrijk dit aan het begin van de ontwerpfase reeds grondig door te nemen
5 Voorontwerpfase
De voorontwerpfase bij KJ-Architect is opgebouwd in 3 stappen waarbij telkens een bespreking hoort. Door in dialoog te gaan, goed te luisteren naar de wensen en noden van jou als bouwheer, streven we naar een concept dat meteen goed zit. We hechten uitermate veel belang aan een goede functionele indeling van de woning en een optimale circulatie tussen de verschillende functies. We houden rekening met de oriëntatie zodanig een optimale zontoetreding te bekomen. Ook de relatie en het uitzicht naar de omgeving vinden we belangrijk. Daarom is het eerste voorontwerp dat wordt opgemaakt op basis van grondplannen (1 variant in het 'Basis ontwerp'). De focus zit daardoor waar voor ons de essentie ligt, in het hart van de woning - de interne werking, zonder al te veel bezig te zijn of te worden afgeleid door de vormgeving van de buitenkant.
Weet jij al heel goed wat je wil? Is je bouwprogramma goed gedefinieerd, het budget realistisch en zijn ze in balans? Is de bouwzone sterk omlijnd of heb je zeer specifieke wensen waardoor het volume van de woning eenvoudig te bepalen is? Dan is het voor ons mogelijk om met slechts 1 variant meteen een passend voorstel op te maken dat aansluit bij jouw wensen en noden.
Wanneer het eerste voorontwerp besproken is en eventuele opmerkingen zijn doorgegeven, maken we een tweede voorontwerp met grondplannen en gevels (1 variant in het 'Basis ontwerp'). Bij het ontwerpen van de gevels kijken we in eerste instantie naar de gewenste zichten en lichten. We houden rekening met het mooie uitzicht naar bijvoorbeeld de tuin of de omgeving. We zorgen ervoor dat de ochtend-, middag- en/of avondzon binnenvalt in je keuken en/of leefruimte, .... We zorgen voor voldoende transparantie maar ook voor de nodige privacy waar gewenst. Hierbij wordt steeds rekening gehouden met de mogelijke oververhitting van de woning. We streven naar het juiste evenwicht tussen grote glaspartijen en overdadige zontoetreding. Daarom adviseren wij op sommige plaatsen de glasoppervlakte te beperken maar ook het installeren van screens en/of oversteken - in functie van de oriëntatie van de woning. Het esthetische mag uiteraard niet ontbreken. We trachten van elke woning een mooie compositie en een harmonieus geheel te maken waarbij je als bewoner dagelijks met een trots gevoel kan thuiskomen.
Nadat het tweede voorontwerp besproken is en eventuele opmerkingen zijn doorgegeven, maken wij een derde voorontwerp op met grondplannen, gevels en een doorsnede (1 variant). Indien nodig wordt het derde voorontwerp nogmaals samen besproken bij ons op kantoor. Met deze plannen kan je aan de slag om een offerte op te vragen bij één of meerdere algemene aannemers. Door onze jarenlange ervaring kunnen we je in contact brengen met een aantal betrouwbare en kwalitatieve bouwfirma's. Uiteraard blijf je als bouwheer vrij in de keuze met welke firma je in zee gaat en treden wij op als onafhankelijke adviseur. Het voordeel van nu reeds offertes op te vragen is dat er vrij snel een extra controle is of het ontwerp aansluit bij het vooropgestelde budget.
6 Definitief ontwerp
Voor een vlot verloop van het bouwproces raden we je aan nu reeds een keuze te maken met welke (algemene) aannemer je wil werken. Eens je alle offertes hebt verzameld, kunnen we deze, indien gewenst, samen overlopen om de juiste weloverwogen keuze te maken. Afhankelijk of je traditioneel wil bouwen, met houtskelet of een andere bouwmethode, zal de constructie verschillen. Omdat er nu een duidelijk beeld is van de bouwkosten en de gekozen bouwmethode, kunnen we in functie van het budget nog kleine wijzigingen aanbrengen aan het ontwerp. Dit is het definitieve ontwerp waarbij je de grondplannen, gevelzichten, een doorsnede en een inplantingsplan ontvangt. Dit vormt de basis van de aanvraagplannen voor de omgevingsvergunning. Bij een aanvraag dienen wij de materiaal- en kleurkeuzes door te geven alsook moeten de noodzakelijke verhardingen (toegangen tot woning zoals een pad, een oprit en een terras) aangevraagd worden. Deze keuzes dien je nu te maken en aan ons door te geven.
7 Administratie omgevingsvergunning
Wanneer een definitief ontwerp bereikt is, wordt er een administratief aanvraagdossier opgesteld. Wij staan in voor de volledige samenstelling ervan. Wij vragen om tijdig de nodige informatie te bezorgen wanneer het bijvoorbeeld nodig is om bomen te kappen op het perceel voor de bouw van de woning en/of wanneer er een overkapping van de gracht moet worden opgetekend, ...
De omgevingsvergunning vervangt en verenigt sinds 01/01/2018 de stedenbouwkundige vergunning, de verkavelingsvergunning en de milieuvergunning. De aanvragen worden dus ingediend bij één loket, waarna één openbaar onderzoek en één adviesronde worden georganiseerd.
Let op: Wij zijn gespecialiseerd in het opmaken van stedenbouwkundige vergunningen voor de aanvraag van één- en/of meergezinswoningen. Voor de aanvraag van andere stedenbouwkundige handelingen, milieuvergunningen en/of verkavelingsvergunningen verwijzen wij je graag door naar andere gespecialiseerde bureaus.
​
8 Aanvraag omgevingsvergunning
Een dossier wordt digitaal ingediend via het omgevingsloket. Dit is een officiële website van de Vlaamse overheid om de procedure van vergunningen te verenigen. Via het digitale systeem, komt de aanvraag terecht bij de gemeente van jouw bouwplaats. Om alles vlot te laten verlopen en het systeem van het omgevingsloket en de procedure van de vergunning te verduidelijken, nodigen wij je graag uit op ons kantoor. We overlopen je dossier en zorgen samen voor het ondertekenen en het indienen van het dossier. In onze klantenzone vind je een duidelijke handleiding en een handig schema terug om je dossier goed te kunnen opvolgen.
Met de aanvraagplannen voor de omgevingsvergunning kan jij of je (algemene) aannemer de nodige externe partijen aanstellen en de vereiste studies laten opmaken zoals een grondsondering, EPB en ventilatie, stabiliteitsstudie, veiligheids- en gezondheidsplan, ...
In onze klantenzone helpen we je op weg met enkele templates zodat je makkelijk zelf offerteaanvragen kan doen. Ook hier kunnen we je in contact brengen met betrouwbare en kwalitatieve studiebureaus waarmee we reeds meermaals goed hebben samengewerkt.
9 Opmaken uitvoeringsplannen
Na het verkrijgen van je vergunning én nadat de nodige studies zijn uitgevoerd, voorzien wij eenmalig de tijd om de aanvraagplannen om te zetten naar uitvoeringsplannen. Jij of je (algemene) aannemer bezorgt ons hiervoor de nodige bijkomende info en plannen. De informatie in verband met EPB en ventilatie en stabiliteitsstudie, gemaakte keuzes zoals de inrichting van keuken, badkamer en de te plaatsen technieken integreren we in het uitvoeringsplan.
10 Opvolging van de werken tot wind-/waterdicht of tot oplevering algemene aannemer
Eenmaal het aannemingscontract getekend en de vergunning verleend is, kunnen de werken echt van start gaan. Het is nu aan ons om de uitgevoerde werken te controleren. De controle houdt een algemeen en periodiek nazicht in op de werf volgens de moeilijkheidsgraad van de werken, de controle op de naleving van de omgevingsvergunning en de plannen, niet te verwarren met permanent toezicht. Eventuele opmerkingen, uitvoeringsfouten en mogelijke problemen worden gemeld, samen met u en de aannemer besproken en desgevallend oplost.
11 Bijstand bij oplevering
Wanneer de werken beëindigt zijn, is het aan de (algemene) aannemer een vergadering vast te leggen met alle partijen om over te gaan tot de voorlopige oplevering. Wij, als architect, staan je bij tijdens deze rondgang en fungeren als technische raadgever. Samen met jou en de aannemer worden eventuele gebreken of onvolmaaktheden genoteerd. Naast het aanvaarden van de werken van de aannemer start bij de voorlopige oplevering de tienjarige aansprakelijkheid van de architect.
De definitieve oplevering van de aannemer volgt gebruikelijk 1 jaar na de voorlopige oplevering en heeft als doel, na de vaststelling dat de werken voltooid zijn, de werken definitief te aanvaarden. In vele gevallen, wanneer de openstaande puntjes zijn opgelost, gebeurt dit niet aan de hand van een rondgang maar worden enkel documenten ondertekend door aannemer en bouwheer.
